Отсутствие разрешения на ввод здания в эксплуатацию не всегда означает, что право собственности на объект нельзя признать: если он построен на законно предоставленном участке, соответствует градостроительным нормам и не несёт угрозы гражданам, такой объект подлежит легализации, следует из изученного РАПСИ определения Верховного суда РФ.

Высшая инстанция рассмотрела спор о постройке пермским предпринимателем административного здания для бытового обслуживания населения — такие сооружения можно использовать под сервисные организации и мастерские. Ещё в 2008 году на публичном земельном участке площадью свыше 1800 квадратных метров он начал строительство объекта, который долгое время числился как незавершённый. Право собственности на него заявитель оформил в 2013 году, а в 2017 году заключил с администрацией города новый договор аренды участка уже для завершения строительства.

Работы велись медленно: завершение неоднократно откладывалось из-за болезни предпринимателя, ареста его имущества и необходимости привести документацию в соответствие с меняющимися градостроительными регламентами. Срок аренды был продлён до августа 2021 года, и незадолго до его истечения бизнесмен получил разрешение на реконструкцию здания. Однако ввести объект в эксплуатацию он так и не успел: департамент градостроительства дважды отказал ему в выдаче соответствующего разрешения, указав на окончание срока аренды и недоделки в строительстве.

После этого предприниматель обратился в суд, требуя признать за ним право собственности на здание по правилам статьи 222 ГК РФ о самовольных постройках. Он настаивал, что объект фактически завершён, соответствует нормам безопасности и возведён на законно предоставленном участке. Назначенная экспертиза подтвердила: строительно-монтажные работы выполнены в полном объёме, здание отвечает градостроительным и пожарным требованиям, угрозы жизни и здоровью граждан оно не несёт.

Первоначально Арбитражный суд Пермского края и апелляция согласились с доводами предпринимателя, указав, что сохранение спорной постройки не нарушает интересов третьих лиц. Однако позже окружной суд отменил эти акты и отправил дело на новое рассмотрение, усмотрев признаки недобросовестности в действиях предпринимателя — длительном сроке строительства, обращении за разрешением после окончания аренды и наличии недоделок. Именно эта оценка легла в основу последующих отказов в иске в трёх инстанциях.

Позиция ВС 

Верховный суд напомнил, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не всегда влечёт отказ в признании права собственности. Если здание безопасно, возведено на предоставленном участке и нет признаков злого умысла, этого недостатка недостаточно для отказа. Высшая инстанция при этом сослалась на постановления Пленума № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и постановлении Пленума № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». 

«Таким образом, по смыслу разъяснений, приведенных в ранее действовавших пунктах Пленумов, и с учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как единственный признак самовольности постройки при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества», — отмечает суд высшей инстанции.

ВС также подчеркнул, что отказ легализовать добросовестно построенный объект лишь из-за формальных нарушений создаёт неопределённость в отношении его судьбы. Такая неопределённость противоречит целям законодательства о самовольных постройках. По мнению коллегии ВС, обстоятельства, на которые ссылались нижестоящие суды, нельзя признать доказательством недобросовестности предпринимателя. Ни обращение за разрешением уже после окончания аренды, ни недоделки в виде незавершённого остекления или благоустройства не являются злоупотреблением правом.

«При таком положении возведение спорного объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок (незавершение фасадных работ по остеклению здания и благоустройству участка) и после истечения срока действия договора аренды участка по смыслу приведенных разъяснений не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку», — отмечается в определении. 

Отдельно ВС указал, что истечение аренды само по себе не говорит об отсутствии у застройщика прав на землю. Следовательно, это не может служить основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод здания, поскольку это не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю.

Верховный суд согласился с первой и апелляционной инстанциями, установившими при первом рассмотрении, что здание построено на законном участке, соответствует всем нормам и не угрожает гражданам. «Поскольку спорный объект возведен истцом на предоставленном для строительства земельном участке, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суды первой и апелляционной инстанций при первоначальном рассмотрении дела правомерно удовлетворили иск предпринимателя и признали за ним право собственности на спорное здание», — отмечается в определении.  

ВС отменил принятые решения после повторного рассмотрения дела, восстановив в силе первоначальные решения суда первой инстанции и апелляции. 

(№ 309-ЭС25-1917 и А50-4878/2022)

Источник: РАПСИ https://rapsinews.ru/judicial_analyst/20250829/311110171.html